金利が上がる中、大阪の一棟マンションは売るか持つか ── 判断の材料を整理します

この記事で分かること ・2026年に日銀の政策金利がどう動いたか ・金利が上がったとき、返済額と手取りがどう変わるかの試算の仕方 ・売る場合・持ち続ける場合に、それぞれ先に確かめておくこと

大阪市内や大阪府、兵庫など関西で一棟マンションやアパートをお持ちの方にとって、「金利が上がってきたが、今のうちに売ったほうがいいのか」は気になるところだと思います。売るか持つかは、物件の状態、ローンの条件、ご家族の事情によって答えが変わります。この記事では、どちらかを勧めるのではなく、判断するための材料を順番に整理します。

1. 2026年の金利の動き

日本銀行は、2026年6月16日の金融政策決定会合で、政策金利(無担保コールレート・オーバーナイト物)の誘導目標を1.0%程度とし、続く9月18日の会合で1.25%程度に引き上げました。10月30日の会合では、1.25%程度のまま据え置いています。

9月の公表文では、経済・物価・金融情勢に応じて、引き続き政策金利を引き上げ、金融緩和の度合いを調整していくことになる、という考え方が示されています。ただし、次にいつ、どれだけ上げるかは決まっていません。先の金利を当てにした判断ではなく、「今の条件で、金利がもう少し上がったらどうなるか」を自分の物件で試しておくことが大切です。

投資家の受け止め方について、収益物件の情報サイト「健美家」に掲載された調査(ティーガッツケイ株式会社が2026年9月1〜2日に実施、銀行融資を使っている投資家141人が回答)があります。最近の利上げを受けて売却の意向が「強まった」「新たに考え始めた」と答えた人は合わせて25.5%でした。一方で、「以前も今も売却は考えていない」と答えた人が41.8%で、いちばん多い答えでした。また、条件次第を含めて「買いたい」と答えた人は37.6%いました。売りたい人も、買いたい人もいる、というのが今の状況です。ただし、回答者が141人と少ない調査なので、目安として受け止めてください。

2. 返済額と手取りの試算の仕方

まず、お手元のローンの条件を確かめます。見るのは、借入の残り(残債)、残りの返済期間、金利、変動か固定か、金利がいつ見直されるか、の5つです。変動金利の場合、見直しの時期や、返済額の変わり方は契約によって違うので、金融機関から受け取った契約書や返済予定表で確認してください。

次に、年間の手取りを「家賃収入 − 経費(管理費・修繕・固定資産税・保険など) − ローンの返済」で出し、金利を0.5%、1.0%上げた場合でも計算してみます。

例(数字はすべて架空です): 残債8,000万円、残り20年、元利均等返済のローン。金利が1.5%なら毎月の返済は約38.6万円(年間約463万円)、2.5%なら毎月約42.4万円(年間約509万円)で、年間の返済は約45万円増えます。満室時の家賃収入が年900万円、経費が年200万円なら、手取りは年約237万円から約191万円に減ります。ここに空室が1〜2部屋出た場合も足して計算すると、どこまでなら持ちこたえられるかが見えてきます。

この試算で、手取りがマイナスになる金利の水準や、空室がいくつ出たら苦しくなるかが分かれば、「売るか持つか」を数字で話せるようになります。

3. 買う側の融資条件が変わると価格はどう動くか

一棟マンションを買う人の多くは、金融機関から融資を受けて買います。借りる金利が上がると、同じ家賃収入でも買う人の手取りは減ります。そのため、買う側は「もっと高い利回りでないと合わない」と考えやすくなり、同じ家賃の物件でも、つけられる価格が下がる方向に働きます。

例(数字はすべて架空です): 経費を引いた後の家賃収入が年600万円の物件を、買う人が利回り6%で考えれば価格は1億円、6.5%で考えれば約9,230万円になります。利回りの考え方が0.5%変わるだけで、価格は800万円近く変わります。

ただし、実際の価格は、立地・築年数・入居の状況・金融機関ごとの融資の姿勢によって大きく変わります。大阪市内でも、駅からの距離やエリアで差があります。お持ちの物件の周りで実際にいくらで取引されたかは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、取引価格・成約価格の情報として調べることができます。

4. 持ち続ける場合に見直すこと

持ち続けると決めた場合も、そのままにせず、次の点を見直しておくと安心です。

1つ目は、ローンです。借り換えや、一部を繰り上げて返すことで、金利が上がったときの影響を小さくできる場合があります。手数料もかかるので、試算した上で金融機関に相談します。

2つ目は、家賃と入居です。周りの似た部屋の家賃と比べて、上げられる余地があるか、逆に空室が長く続いている部屋は何が原因かを確かめます。

3つ目は、修繕の予定です。外壁や屋上の防水、給排水管など、大きなお金がかかる修繕がいつ頃必要になるかを把握しておくと、手元に残すお金の目安が立ちます。修繕の時期は、売るときの価格にも関わります。

5. 売る場合の準備書類

売る場合は、書類がそろっているほど、買う側の検討と融資の審査が早く進みます。査定の段階から次のようなものを集めておくと、話が早くなります。

・登記事項証明書(登記簿謄本)、公図・測量図 ・建物の図面、建築確認・検査済証などの書類 ・レントロール(部屋ごとの家賃・契約期間・入居者の状況の一覧)と、賃貸借契約書 ・修繕の記録(いつ・どこを・いくらで直したか) ・固定資産税の納税通知書 ・ローンの返済予定表(残債の確認のため)

税金についても、売る前に確かめておきたい点があります。国税庁の説明では、土地や建物を売ったときの所得は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで「長期」と「短期」に分かれ、税の計算が変わります。また、建物の取得費は、持っていた間の減価償却費に当たる額を差し引いて計算します。いつ売るかで手取りが変わることがあるので、時期を決める前に税理士にご相談ください。

当社は大阪を中心に、一棟マンション・ビルなどの収益不動産の売買仲介を行っています。売るかどうか決めていない段階でも、物件の種類と場所だけで相談を始められます。今のローンの条件で試算をしてみたい、という段階のご相談もお受けしています。